Το Υπουργικό Συμβούλιο εξέδωσε νέα Διατάγματα που τροποποιούν τους Πίνακες 5 και 8 του Νόμου περί ΦΠΑ (95(I)/2000). Οι τροποποιήσεις εισάγουν αναθεωρημένους ορισμούς που επηρεάζουν τη φορολογική μεταχείριση ΦΠΑ της παράδοσης κτιρίων και την εφαρμογή του μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ για οικιστικά ακίνητα, συμπεριλαμβανομένης της παράδοσης και κατασκευής κατοικιών.
Και τα δύο Διατάγματα θα τεθούν σε ισχύ την 1η Σεπτεμβρίου 2026.
Τροποποίηση του Παραρτήματος 8 – Παράδοση κτιρίων
Η τροποποίηση του Παραρτήματος 8 αναθεωρεί τις διατάξεις που καθορίζουν πότε η μεταβίβαση κτιρίων ή μέρους αυτών υπόκειται σε ΦΠΑ. Οι ακόλουθες συναλλαγές εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του ΦΠΑ όταν πραγματοποιούνται πριν από την πρώτη χρήση/κατοχή:
Η μεταβίβαση κτιρίων ή μέρους αυτών, συμπεριλαμβανομένης της γης που μεταβιβάζεται μαζί με αυτά ή ιδανικού μεριδίου·
Η μεταβίβαση της κατοχής κτιρίων βάσει:
σύμβασης πώλησης,
συμφωνίας που προβλέπει μελλοντική μεταβίβαση, ή
μίσθωσης με δικαίωμα αγοράς.
Ορισμοί (από 1 Σεπτεμβρίου 2026)
Για τους σκοπούς του Παραρτήματος 8:
Πρώτη κατοχή σημαίνει την πρώτη χρήση του κτιρίου μετά την παράδοση ή κατασκευή του, συμπεριλαμβανομένης της ιδιοκατοίκησης, της ιδιοχρήσης, της εκμίσθωσης ή οποιασδήποτε άλλης χρήσης που πραγματοποιείται σε συστηματική βάση.
Πρώτη χρήση σημαίνει συστηματική χρήση ή εκμετάλλευση του κτιρίου για περίοδο τουλάχιστον 18 μηνών.
Σύγκριση των κανόνων – πριν και μετά την 1η Σεπτεμβρίου 2026
Έως 31 Αυγούστου 2026
Σύμφωνα με το πλαίσιο που εισήχθη το 2022, η παράδοση ολοκληρωμένου κτιρίου υπόκειται σε ΦΠΑ όταν:
Η πρώτη ή επόμενη παράδοση πραγματοποιείται εντός πέντε ετών από την ολοκλήρωση, και
Το κτίριο δεν είχε χρησιμοποιηθεί σε συνεχή βάση για τουλάχιστον 24 μήνες από μη συνδεδεμένο πρόσωπο.
Παραδόσεις που πραγματοποιούνται μετά την πάροδο της πενταετίας απαλλάσσονταν από ΦΠΑ, ανεξαρτήτως χρήσης.
Από 1 Σεπτεμβρίου 2026
Η μεταχείριση ΦΠΑ θα εξαρτάται πλέον από το κατά πόσο η μεταβίβαση πραγματοποιείται πριν ή μετά την πρώτη κατοχή:
Παραδόσεις πριν από την πρώτη κατοχή θα υπόκεινται σε ΦΠΑ.
Παραδόσεις μετά την πρώτη κατοχή θα εμπίπτουν στη γενική απαλλαγή για ακίνητη ιδιοκτησία.
Η αλλαγή αυτή συνιστά θεμελιώδη μετατόπιση από ένα κριτήριο βασισμένο στον χρόνο (κανόνας 5 ετών) σε ένα κριτήριο βασισμένο στη χρήση (πρώτη κατοχή).
Τροποποίηση του Παραρτήματος 5 – Μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ για οικιστικά ακίνητα
Η τροποποίηση του Παραρτήματος 5 εισάγει εναρμονισμένους ορισμούς που επηρεάζουν άμεσα την εφαρμογή του μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ σε οικιστικά ακίνητα.
Ιδιαίτερη έμφαση – Πίνακας Γ (παράδοση και κατασκευή κατοικιών)
Ο Πίνακας Γ, που διέπει την εφαρμογή του μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ στην παράδοση και κατασκευή κατοικίας (κατοικία) σε επιλέξιμα πρόσωπα, επηρεάζεται ειδικά.
Το Διάταγμα αντικαθιστά τους ορισμούς των:
Πρώτη κατοχή: η πρώτη συστηματική χρήση του κτιρίου μετά την παράδοση ή κατασκευή του, συμπεριλαμβανομένης της ιδιοκατοίκησης, της ιδιοχρήσης, της εκμίσθωσης ή οποιασδήποτε άλλης συνεχούς χρήσης.
Πρώτη χρήση: συστηματική χρήση ή εκμετάλλευση για περίοδο τουλάχιστον 18 μηνών.
Οι αναθεωρημένοι αυτοί ορισμοί είναι ιδιαίτερα σημαντικοί όταν:
μια κατοικία έχει χρησιμοποιηθεί πριν από τη μεταβίβασή της·
η επιλεξιμότητα για τον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ εξαρτάται από το κατά πόσο το ακίνητο θεωρείται νεόδμητο ή ήδη χρησιμοποιημένο·
υπάρχει χρονικό κενό μεταξύ ολοκλήρωσης, χρήσης και μεταβίβασης.
Δεδομένης της εκτεταμένης εφαρμογής του μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ στην αγορά κατοικίας, οι αλλαγές ενδέχεται να έχουν σημαντικό αντίκτυπο σε κατασκευαστές, εργολάβους και αγοραστές που επωφελούνται από τον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ.
Πίνακας B – Ανακαίνιση ιδιωτικών κατοικιών
Η τροποποίηση αναθεωρεί επίσης τον ορισμό της ανακαίνισης για τους σκοπούς των παραγράφων 11 και 11Α του Πίνακα Β.
Μια ιδιωτική κατοικία θεωρείται παλαιά όταν έχουν παρέλθει τουλάχιστον τρία έτη από την πρώτη κατοχή, ενώ η απαιτούμενη περίοδος πρώτης χρήσης των 18 μηνών τρέχει παράλληλα με την τριετή περίοδο.
Οι ίδιες προϋποθέσεις εφαρμόζονται και σε εργασίες ανακαίνισης που αποσκοπούν στη βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης ή της στατικής επάρκειας του κτιρίου.
Ενημερωτικό Δελτίο: https://kpmg.com/cy/en/home/insights/2026/03/indirect-tax-update.html
